Есть задача, но нет объекта
Инвестору нужен участок или здание под определённую деятельность, бюджет и географию; подходящие объявления пока не проверены юридически.
МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
Подбор недвижимости под инвестиционный проект
Сопоставим объекты с вашим бюджетом и задачей. Проверим юридические и градостроительные риски до решения о покупке.
Москва · Московская область
Юрист · кадастр · оценка
РЕЗУЛЬТАТ ПО ЭТОЙ УСЛУГЕ
Сопоставимые карточки объектов и условия переговоров с продавцом
Вы получите сравнение вариантов по критериям проекта, ограничения каждого объекта и условия, которые нужно обсудить с выбранным продавцом до покупки.
- 01
Сравнение подходящих объектов
- 02
Ограничения каждого варианта
- 03
Условия переговоров с продавцом
Состав документов и сопровождения фиксируем в договоре. Решение ведомства или суда зависит от оснований и обстоятельств дела.
Более20 лет
юридического стажа
Эксперт Юридического бюро «Земля и право»
Генеральный директор · судебный землеустроительный эксперт
РАЗБОР СИТУАЦИИ
Какая недвижимость подходит вашей инвестиционной задаче
На консультации разберём:
- 01Параметры проекта
- 02Статус объектов
- 03Риски приобретения
В КАКОЙ ВЫ СИТУАЦИИ
Когда привлекательное объявление требует отбора
Нужно сравнить несколько вариантов
Объекты отличаются площадью, ценой и состоянием документов; требуется сопоставить расходы на устранение препятствий и условия начала использования.
Привлекателен проблемный актив
Предлагается дисконт из-за аренды земли, неоформленных изменений, ограничений территории или отсутствия подключения; необходимо понять состав дополнительных работ.
ГДЕ ВОЗНИКАЮТ СЛОЖНОСТИ
Дисконт может скрывать зависимость
Низкая цена не компенсирует невозможность нужного использования, если ключевое изменение зависит от неподтверждённого решения органа или согласия соседа. Такие предпосылки показываются отдельно от стоимости покупки.
ЧТО ВХОДИТ В РАЗБОР
Права, назначение и условия начала работы
Критерии поиска
Зафиксируем назначение, требуемую площадь, нагрузку на сети, подъезд и допустимые изменения; выделим обязательные условия инвестора и характеристики, по которым возможен разумный компромисс при выборе.
Правовой статус кандидатов
Проверим собственников, состав продаваемых прав, обременения, условия аренды земли и доступность исходных документов; исключим неверное сравнение собственности, краткой аренды и объектов с неоформленными элементами.
Пригодность под деятельность
Сопоставим назначение здания и земли с проектом, параметрами застройки и ограничениями; определим необходимые согласования, реконструкцию, инженерные обследования и зависимость использования от решений третьих лиц.
Условия приобретения
Сформируем запросы продавцу, перечень проверок до аванса и условия сделки; отделим подтверждённые затраты от предварительных оценок, требующих расчётов проектировщика, подрядчика или сетевой организации.
ВАРИАНТЫ РАБОТЫ
Поиск, сравнение вариантов или проблемный актив
Задать критерии поиска недвижимости
Когда конкретный объект ещё не выбран, инвестору нужно перевести требования деятельности, площади и географии в понятные условия проверки доступных предложений рынка. Переведём требования в критерии отбора и список обязательных подтверждений. Подготовим карточки рассмотренных предложений, чтобы отделить подходящие по документам варианты от объектов с нерешёнными предпосылками использования.
Получить сопоставимое сравнение вариантов
Для осмысленного выбора нужно привести разные площади, цены и документы объектов к общей задаче и увидеть необходимые действия до начала предполагаемой эксплуатации. Сведём права, ограничения и необходимые изменения в одну матрицу. Инвестор получит сопоставимые карточки вариантов и список дополнительных расчётов, без которых цена покупки не описывает состав проекта.
Разобрать причину привлекательного дисконта
У проблемного актива важно определить, какие препятствия стоят за сниженной ценой и от каких подтверждений зависит возможность нужного использования после предполагаемого приобретения. Разложим причину дисконта на конкретные работы и зависимости от третьих лиц. Подготовим вопросы продавцу, список проверок до аванса и условия переговоров по выбранному проблемному объекту.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПЕРВОГО ШАГА
Требования инвестора и документы продавцов
- 01Описание инвестиционной задачи и бюджета
- 02Список рассматриваемых объектов или объявлений
- 03Предоставленные продавцами выписки и договоры
- 04Требования к площади, подъезду и мощностям
УСЛОВНЫЙ ПРИМЕР РАЗБОРА
Как оценивать дисконт за нерешённые вопросы
Пример показывает логику работы. Это не описание завершённого дела и не обещание результата.
С чем к нам обращаются
Инвестор выбирает между готовым складом и более дешёвым производственным зданием.
Что меняет порядок действий
Сравниваются права на землю, возможность логистического использования, состояние подъездов и необходимость переустройства. В итоговой таблице отдельно показываются непроверенные предпосылки, которые способны изменить предпочтительность варианта.
ПОРЯДОК РАБОТЫ
От критериев поиска к условиям приобретения
Задать критерии выбора
Запишем назначение, площадь, нагрузки и требования к подъезду. Разделим обязательные условия и допустимые компромиссы, чтобы дальше сравнивать предложения по одной задаче инвестора.
Критерии отбора с обязательными условиями инвестора
Собрать сведения кандидатов
Для каждого варианта установим состав продаваемых прав и доступные документы. В карточках отметим пробелы, мешающие сравнивать собственность, аренду и объекты с неоформленными изменениями.
Карточки правового статуса рассматриваемых объектов
Оценить пригодность
Сопоставим характеристики земли и зданий с планируемой деятельностью. В матрице покажем нужные изменения, согласования и зависимости, которые влияют на начало использования выбранного варианта.
Матрица пригодности и необходимых изменений
Подготовить переговоры
По предпочтительному объекту оформим вопросы продавцу и условия дальнейшей проверки. Отдельно обозначим предварительные расходы, требующие расчётов, чтобы связать решение о приобретении с подтверждёнными предпосылками проекта.
Вопросы продавцу и условия приобретения
СОСТАВ И СТОИМОСТЬ
Что влияет на объём проверки кандидатов
Что влияет на стоимость
- 01Количество и состав сравниваемых объектов
- 02Доступность документов продавцов
- 03Сложность переустройства и изменения условий использования
От чего зависит срок +
Срок зависит от определённости критериев и доступности документов по предложениям. Сравнение задерживается, если продавцы раскрывают разный объём сведений или нужная деятельность требует дополнительных технических расчётов. Сначала выделим обязательные условия отбора, затем углубим проверку кандидатов, которые им соответствуют по подтверждённым данным.
КОМАНДА И КВАЛИФИКАЦИЯ
Специалисты и квалификация бюро
Юрист
Документы, правовая позиция и представительство.
Кадастровый инженер
Границы, измерения и технические материалы.
Оценщик и эксперт
Исследования и обоснование стоимости.
Дипломы, сертификаты и благодарности 11 документов
Членский билет торгово-промышленной палаты2017 · Открыть документ ↗
Центр деловой информации «Норма»2015 · Открыть документ ↗
Кадастровая стоимость земельных участков2014 · Открыть документ ↗
Всероссийский жилищный конгресс2019 · Открыть документ ↗
Торговый дом «Красногорский»2019 · Открыть документ ↗
Премия «Золотая пирамида»2014 · Открыть документ ↗
Судебная землеустроительная экспертиза2020 · Открыть документ ↗
«Профессионалы года»Без даты · Открыть документ ↗
Сертификат Сбербанка2014 · Открыть документ ↗
«Хорошее радио» в КировеБез даты · Открыть документ ↗
ОАО «Фирма Гражданстрой»2019 · Открыть документ ↗ОПЫТ КЛИЕНТОВ
Отзывы о работе бюро
Отзывы о юридических и земельных услугах. Полные тексты доступны в источнике.
Защита бизнеса в суде
«…решение первого суда отменили, теперь можно спокойно выдохнуть и продолжать развивать свой бизнес.»Читать на Яндекс Картах ↗
Земельный спор
«За месяц мы достигли больше результата, чем до этого.»Читать на Яндекс Картах ↗
Границы земельного участка
«Отдельно хочется поблагодарить Алексея Артёмовича за его огромный труд и вклад !»Читать на Яндекс Картах ↗
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Вопросы о сравнении инвестиционных объектов
01По каким критериям сравнивать площадки?
Сначала согласуем назначение проекта, бюджет, площадь, транспортные и инженерные требования. Затем сравним правовой статус, ограничения и необходимые согласования по каждому объекту. Отдельно отметим сведения, которые ещё требуют подтверждения до покупки.
02Подбор гарантирует доходность вложений?
Нет, услуга проверяет пригодность объектов и юридические предпосылки проекта. Доходность требует отдельной финансовой модели, подтверждённых расходов и рыночных исходных данных.
03Можно проверять объект по одному объявлению?
Объявление подходит для первичного отбора. До выводов о приобретении нужны кадастровые номера, документы продавца и достаточные сведения о фактическом состоянии недвижимости.
04Почему нельзя сравнивать варианты только по площади и цене?
За одинаковыми цифрами могут стоять разные права на землю, состояние зданий и доступ к мощностям. Сведём эти различия в карточки объектов. Тогда инвестор увидит, какие изменения и подтверждения нужны каждому варианту для начала именно запланированной деятельности на выбранной территории.
05Что запросить у продавца до аванса?
Начальный перечень зависит от объекта: кадастровые номера, документы прав, аренды, технические материалы и сведения об использовании. После первого просмотра сформулируем адресные вопросы. Они помогут подтвердить состав покупки и выявить зависимости, способные помешать проекту даже при привлекательной цене предложения.
06Как показать в сравнении неподтверждённые расходы?
Отделим известные обязательства от работ, стоимость которых ещё должен рассчитать профильный исполнитель. В матрице обозначим источник оценки и недостающие данные. Это позволит обсуждать цену приобретения с пониманием открытых вопросов, без выдачи предварительных предположений за готовый бюджет реализации инвестиционной задачи.
Нормативные материалы по теме ↗
Материалы по теме услуги. При работе с конкретным вопросом проверяем действующую редакцию и применимость нормы на дату обращения.
ВАШ СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ
Опишите нужный объект и отправьте варианты
Сообщите назначение объекта, район, площадь, требования к сетям и подъезду; пришлите ссылки на рассматриваемые предложения.
Елена Синицына
Эксперт Юридического бюро «Земля и право»
С ЧЕГО НАЧАТЬ