Для переговоров об аренде
Предложенная ставка существенно отличается от ожиданий стороны, и требуется обоснованно сравнить объект с сопоставимыми рыночными предложениями.
МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
Оценка аренды, выкупа и сервитута
Определим задачу оценки и состав исходных данных. Организуем расчёт стоимости аренды, выкупа, сервитута или ущерба.
Москва · Московская область
Юрист · кадастр · оценка
РЕЗУЛЬТАТ ПО ЭТОЙ УСЛУГЕ
Отчёт и аргументы по конкретной плате
Согласуем предмет оценки и исходные данные. Вы получите отчёт оценщика по выбранному вопросу и аргументы для обсуждения цены или платы с другой стороной.
- 01
Задание на оценку
- 02
Отчёт оценщика
- 03
Аргументы для переговоров о плате
Состав документов и сопровождения фиксируем в договоре. Решение ведомства или суда зависит от оснований и обстоятельств дела.
Более20 лет
юридического стажа
Эксперт Юридического бюро «Земля и право»
Генеральный директор · судебный землеустроительный эксперт
РАЗБОР СИТУАЦИИ
Стоимость конкретного права для переговоров и сделки
На консультации разберём:
- 01Цель оценки
- 02Объект и права
- 03Исходные показатели
В КАКОЙ ВЫ СИТУАЦИИ
Когда итоговая сумма требует обоснования
Для выкупа недвижимости
Нужно проверить стоимость конкретного права на выбранную дату, учитывая состояние, ограничения, фактическое использование и условия передаваемого объекта.
Для платы за сервитут
Стороны обсуждают проезд или размещение сети и хотят установить, какие ограничения и последствия должны исследоваться оценщиком.
ГДЕ ВОЗНИКАЮТ СЛОЖНОСТИ
Сравнивать нужно одинаковые права
Ставка с коммунальными расходами и ремонтом не сопоставима напрямую с «чистой» арендой. Все различия условий отражаем в задании и проверке исходных расчётов стоимости.
ЧТО ВХОДИТ В РАЗБОР
Что должно быть сопоставимо в оценке
Предмет оценки
Установим, оценивается ли собственность, пользование, арендная ставка, плата за ограничение или ущерб, зафиксируем дату и цель, чтобы расчёт отвечал конкретной сделке либо предмету возникшего спора.
Содержание прав
Проверим срок аренды, обременения, доступ, эксплуатационные обязанности и состояние объекта, выделим характеристики, которые влияют на экономическую ценность оцениваемого права и сопоставимость используемых оценщиком рыночных данных.
Рыночные сведения
Проверим подбор аналогов, источники цен, даты предложений и условия включённых расходов, сопоставим различия по местоположению, площади и назначению, чтобы расчёт не смешивал существенно разные объекты.
Ограничение и потери
Для сервитута уточним контур, интенсивность пользования и затронутые функции участка, разграничим плату, расходы восстановления и возможные убытки, сформулируем оценщику вопросы под подтверждённые условия планируемого ограничения.
ВАРИАНТЫ РАБОТЫ
Арендная ставка, цена выкупа или плата за доступ
Для переговоров об аренде
Сопоставим состав ставки, состояние объекта и обязанности арендатора с рыночными данными. Подготовим задание оценщику и замечания к исходным условиям, затем передадим отчёт согласованного вида и аргументы для обсуждения аренды.
Для выкупа недвижимости
Уточним оцениваемое право, дату, ограничения и характеристики имущества. Подготовим исходный комплект для оценщика и проверим соответствие результата заданию, выделив допущения, которые влияют на обсуждаемую цену приобретения недвижимости.
Для платы за сервитут
Опишем территорию доступа, режим использования и затрагиваемые интересы собственника. Сформируем задание на исследование последствий ограничения и передадим отчёт с пояснениями, чтобы переговоры о плате опирались на конкретную схему использования земли.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПЕРВОГО ШАГА
Условия права и характеристики объекта
- 01Документы права и обременений
- 02Проект договора аренды или выкупа
- 03Планы и характеристики объекта
- 04Схема сервитута или расчёт требования
УСЛОВНЫЙ ПРИМЕР РАЗБОРА
Ставки с разным составом расходов
Пример показывает логику работы. Это не описание завершённого дела и не обещание результата.
С чем к нам обращаются
Собственник требует плату за проезд по небольшой полосе участка.
Что меняет порядок действий
Уточняем интенсивность движения, ограничения остальной территории и обязанности по содержанию. Передаём оценщику подтверждённые условия, чтобы исследование учитывало фактическое содержание предполагаемого пользования.
ПОРЯДОК РАБОТЫ
От задачи оценщику до аргументов для переговоров
Определить право и дату оценки
Уточняем, рассматривается ли арендная ставка, выкуп или плата за ограничение. В задании фиксируем нужную дату и практическую цель, чтобы результат отвечал предмету переговоров.
Задание с предметом и датой оценки
Описать содержание пользования
Собираем договорные условия, ограничения и характеристики недвижимости. Отдельно выделяем расходы, обязанности и параметры доступа, которые необходимо учитывать при сопоставлении объекта с рыночными данными.
Описание условий передаваемого права
Подготовить оценочные материалы
Оценщик исследует согласованный предмет на собранных исходных данных. При разборе расчёта выделяем аналоги и допущения, влияние которых нужно объяснить участникам обсуждения стоимости конкретного права.
Сопоставление рыночных данных и условий
Передать отчёт и аргументы
Сопоставляем выдачу с заданием и описанием объекта, получаем пояснения по спорным параметрам. Заказчику передаём отчёт и предметные замечания для дальнейших переговоров об условиях платы.
Отчёт и аргументы по спорной плате
СОСТАВ И СТОИМОСТЬ
Что влияет на объём оценки права
Что влияет на стоимость
- 01Вид оцениваемого права и дата стоимости
- 02Количество объектов и особенности ограничений
- 03Доступность рыночных данных и характеристик
От чего зависит срок +
Срок зависит от определённости предмета оценки, нужной даты и полноты характеристик объекта. Для аренды важен состав расходов, для ограничения — схема и режим пользования. После уточнения задания отдельно планируем осмотр, сбор рыночных данных и подготовку отчёта, учитывая необходимость получения недостающих документов от сторон.
КОМАНДА И КВАЛИФИКАЦИЯ
Специалисты и квалификация бюро
Юрист
Документы, правовая позиция и представительство.
Кадастровый инженер
Границы, измерения и технические материалы.
Оценщик и эксперт
Исследования и обоснование стоимости.
Дипломы, сертификаты и благодарности 11 документов
Членский билет торгово-промышленной палаты2017 · Открыть документ ↗
Центр деловой информации «Норма»2015 · Открыть документ ↗
Кадастровая стоимость земельных участков2014 · Открыть документ ↗
Всероссийский жилищный конгресс2019 · Открыть документ ↗
Торговый дом «Красногорский»2019 · Открыть документ ↗
Премия «Золотая пирамида»2014 · Открыть документ ↗
Судебная землеустроительная экспертиза2020 · Открыть документ ↗
«Профессионалы года»Без даты · Открыть документ ↗
Сертификат Сбербанка2014 · Открыть документ ↗
«Хорошее радио» в КировеБез даты · Открыть документ ↗
ОАО «Фирма Гражданстрой»2019 · Открыть документ ↗ОПЫТ КЛИЕНТОВ
Отзывы о работе бюро
Отзывы о юридических и земельных услугах. Полные тексты доступны в источнике.
Защита бизнеса в суде
«…решение первого суда отменили, теперь можно спокойно выдохнуть и продолжать развивать свой бизнес.»Читать на Яндекс Картах ↗
Земельный спор
«За месяц мы достигли больше результата, чем до этого.»Читать на Яндекс Картах ↗
Границы земельного участка
«Отдельно хочется поблагодарить Алексея Артёмовича за его огромный труд и вклад !»Читать на Яндекс Картах ↗
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Вопросы о расходах и исходных допущениях
01Почему для оценки нужно уточнить вид права?
Задачи оценки аренды, выкупа и сервитута отличаются условиями пользования и расчёта. Проверим, какое право или требование оценивается, на какую дату и для какой цели. Затем согласуем исходные данные и состав результата.
02Рыночная стоимость совпадает с желаемой ценой?
Нет. Задание определяет предмет и дату, а вывод должен следовать из исследования. Нужную заказчику величину нельзя заранее обещать как результат независимой оценки.
03Можно одним расчётом оценить аренду и ущерб?
Это разные вопросы. Их допустимо включить в согласованное задание, но исходные данные, методы и выводы по каждому предмету необходимо разграничить.
04Как сравнить ставку с коммунальными расходами и без них?
Ставка с коммунальными расходами и ремонтом не сопоставима напрямую с «чистой» арендой. Все различия условий отражаем в задании и проверке исходных расчётов стоимости. В сравнении выделим состав платежа и обязательства, которые несёт каждая сторона.
05Что учитывать при определении последствий сервитута?
Для сервитута уточним контур, интенсивность пользования и затронутые функции участка, разграничим плату, расходы восстановления и возможные убытки, сформулируем оценщику вопросы под подтверждённые условия планируемого ограничения. Исходные условия свяжем со схемой территории и фактическим режимом её использования.
06Почему оценщику нужен проект договора?
Проверим срок аренды, обременения, доступ, эксплуатационные обязанности и состояние объекта, выделим характеристики, которые влияют на экономическую ценность оцениваемого права и сопоставимость используемых оценщиком рыночных данных. Договор показывает содержание оцениваемого права и обязательства будущих участников сделки.
Нормативные материалы по теме ↗
Материалы по теме услуги. При работе с конкретным вопросом проверяем действующую редакцию и применимость нормы на дату обращения.
ВАШ СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ
Покажите договор и спорную сумму
Пришлите проект договора, документы объекта и имеющиеся расчёты. Укажите вид платы, цель оценки и нужную дату стоимости.
Елена Синицына
Эксперт Юридического бюро «Земля и право»
С ЧЕГО НАЧАТЬ