Нотариальная сделка и государственная регистрация выполняют разные задачи. Нотариус удостоверяет документ и в предусмотренном порядке передаёт его в Росреестр. Регистратор вносит сведения о правах. Поэтому после подписания договора на участок или помещение нужно понимать, кто подал заявление, что именно заявлено и каким документом подтверждён окончательный результат.
Когда появляется нотариальный этап
Нотариальная форма может быть обязательной по закону либо выбрана сторонами добровольно. Например, статья 42 закона № 218-ФЗ содержит правила о сделках с долями недвижимости и исключения из них. Определять необходимость нотариуса только по слову доля нельзя: важны состав участников, одновременность отчуждения и конкретное исключение. Проверка проводится до согласования даты и расходов.
Отдельный случай представляет наследование. Нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство, которое служит основанием регистрации, но не является договором между наследниками и умершим владельцем. Если после получения наследства стороны хотят перераспределить имущество или заключить другую сделку, нужно определить самостоятельное основание и его форму.
Что подготовить владельцу недвижимости
Передайте сведения о кадастровых номерах земли, здания и помещений, документы приобретения, сведения об участниках и предполагаемых условиях сделки. Для долевой собственности укажите дроби и участников, для представительства документы о полномочиях. Если недвижимость приобреталась в браке, требуется разобраться с режимом имущества и необходимыми согласиями, а не только с именем владельца в выписке.
Сообщите об аренде, залоге, судебных спорах, ограничениях использования и фактических отличиях объекта от документов. Нотариальная проверка права не заменяет обследование здания и не делает самовольную пристройку законной. Когда продаются участок и строение, подготовка должна охватывать оба объекта, их принадлежность и согласованный переход прав.
Что проверяет нотариус по закону
Статья 55 Основ законодательства о нотариате предусматривает проверку принадлежности отчуждаемого или закладываемого имущества и отсутствия обстоятельств, препятствующих сделке, с предусмотренными законом особенностями. Проверяются юридические условия удостоверения. При этом стороны должны раскрыть существенные обстоятельства и внимательно прочитать текст, особенно условия оплаты, передачи и сохранения прав третьих лиц.
Когда и кем подаётся заявление
После удостоверения договора, на основании которого возникает подлежащее регистрации право на недвижимость или долю, нотариус направляет заявление и документы в электронной форме, если стороны не возражают. Статья 55 устанавливает отправку незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня, либо в срок, согласованный сторонами в договоре. Поэтому уточните условие отправки до подписания, особенно если переход права связан с выполнением обязательств.
Если стороны возражают против подачи нотариусом, нужно прямо определить дальнейший порядок и ответственного. Иначе каждый может считать, что заявление подал другой участник. Для наследственного свидетельства статья 72 предусматривает собственную обязанность нотариуса направить документы. Не переносите автоматически оговорку о возражениях сторон договорной сделки на оформление наследства.
Что происходит при технической невозможности отправки
Закон предусматривает резервный порядок, если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает. Для соответствующих случаев статья 55 и статья 72 устанавливают представление бумажных документов в предусмотренный срок. При сбое выясните, принято ли электронное заявление или уже используется другой канал: это влияет на отсчёт регистрационного срока.
Сохраните номер обращения и сведения об отправленном комплекте. Повторная самостоятельная подача без согласования может создать две заявки по одной сделке. Вместо этого установите, есть ли подтверждение поступления в Росреестр, какие документы приняты и какой способ получения результата указан. Само сообщение о техническом сбое ещё не является отказом в регистрации.
Как считать срок рассмотрения
Статья 16 закона № 218-ФЗ устанавливает для регистрации на основании нотариальных документов специальные сроки. При поступлении электронных документов предусмотрен срок в течение одного рабочего дня, следующего за днём их поступления. Для бумажной подачи и обращения через МФЦ установлены другие сроки. Дата записи у нотариуса и дата поступления в орган регистрации могут различаться.
Этот срок относится к регистрационной процедуре при надлежащем комплекте, а не ко всей подготовке сделки. Проверка полномочий, устранение противоречий, получение согласий и кадастровые действия могут потребовать отдельной работы. Нельзя обещать оформление за день, если объект ещё предстоит образовать или в реестре отсутствуют сведения, без которых требуемое действие невозможно.
Может ли Росреестр приостановить оформление
По статье 59 законность перечисленных нотариально удостоверенных документов регистратор повторно не проверяет в установленном этой статьёй объёме. Но это не означает обязанности внести любую запись независимо от обстоятельств. Наличие препятствия для конкретного регистрационного действия, противоречие сведений или проблема с идентификацией объекта требуют отдельной оценки по закону о регистрации.
При уведомлении о приостановлении получите полный текст и передайте его нотариусу. Отделите вопрос к удостоверенному документу от вопроса к реестровым данным или приложению. Если нужен исправленный документ, определите, кто вправе его подготовить и подать. Телефонное объяснение без устранения названного основания не заменяет ответ по конкретной заявке.
Какие платежи различать
Нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрационное действие имеют разную природу. До сделки попросите расчёт по каждому действию с учётом обязательной или добровольной формы, стоимости имущества и применимых льгот. Не ориентируйтесь на единую сумму из старого объявления: тариф, льготы и регистрационная пошлина определяются по действующим правилам и конкретной операции.
В расчёте особенно полезно разделить удостоверение договора, сопутствующие необходимые нотариальные документы и платёж за регистрацию. Сверьте плательщика, назначение, реквизиты и объект. Платёж за удостоверение договора сам по себе не доказывает уплату пошлины за запись права, а повторная оплата без проверки может привести к лишним расходам и возврату средств.
Чем завершается оформление
Получите результат регистрации, который по статье 28 подтверждается выпиской ЕГРН, и сопоставьте его с договором или свидетельством. Проверьте кадастровые номера, приобретателя, доли и предусмотренные обременения. При электронной выдаче сохраните исходный документ с файлами подписи. После этого выполните оставшиеся договорные действия: расчёт, передачу имущества и документов, если они ещё не завершены.