Продажа склада собственной компании или передача здания между организациями одного владельца не запрещены сами по себе. Но договорённость внутри группы не отменяет налоговых правил о цене и действительном содержании операции. Подготовка состоит из двух разных проверок: является ли сделка контролируемой и чем объясняются её коммерческие условия. Отрицательный ответ на первый вопрос ещё не даёт права указывать любую условную цену без реальных расчётов.
Когда стороны признаются взаимозависимыми
Статья 105.1 НК РФ учитывает возможность влиять на условия и результаты операций. Среди прямо названных оснований есть участие одной организации в другой более чем на 25 процентов, участие физического лица в организации сверх этого порога, общие органы управления и определённые семейные отношения. Не ограничивайтесь фамилией директора в выписке ЕГРЮЛ: влияние может возникать через косвенное участие и несколько звеньев владения.
Составьте схему участников на дату договора и исполнения. В ней нужны доли, полномочия назначения руководителей и связь физических лиц. Наличие одного крупного клиента или экономическая зависимость от рыночного лидера не равны автоматически взаимозависимости по налоговым основаниям. Однако закон допускает установление взаимозависимости и по другим основаниям, когда фактическое влияние соответствует предусмотренным признакам.
Почему не любая внутренняя продажа контролируемая
Для внутрироссийских сделок статья 105.14 предусматривает сочетание условий. Проверяют специальные обстоятельства, например применение сторонами разных ставок налога на прибыль к соответствующей деятельности или освобождение одной стороны от обязанностей по этому налогу. Затем применяют годовой порог доходов по сделкам с соответствующими лицами, который для указанной группы составляет более одного миллиарда рублей, и установленные законом исключения.
Считать только стоимость одного здания недостаточно: требуется совокупность доходов по учитываемым сделкам за календарный год. При иностранной стороне и приравненных операциях применяются другие основания и пороги. Одну памятку для российских компаний нельзя переносить на продажу иностранной структуре. Итог проверки оформите отдельным расчётом: состав сторон, основание взаимозависимости, применимые условия, годовые суммы и вывод о контролируемости.
Что означает рыночное обоснование
Статья 105.3 регулирует налоговые последствия условий, отличающихся от сопоставимых операций независимых участников. Сравнение не сводится к средней цене квадратного метра на портале объявлений. Для нежилого объекта имеют значение местоположение, назначение, физическое состояние, доступ, земельные права, обременения и действующие договоры аренды. Два внешне похожих здания могут иметь различную полезность и разные расходы будущего владельца.
В расчёте нужно отделить цену самого имущества от иных условий. Рассрочка, принятие определённых обязательств, освобождение помещений к конкретной дате или передача оборудования меняют экономику предложения. Если сравниваются суммы с НДС и без него, результат также искажается. Статья 105.5 требует сопоставимости коммерческих и финансовых условий, поэтому каждую существенную разницу следует показать и объяснить её влияние.
Для чего заказывать оценку
Независимая оценка помогает зафиксировать характеристики объекта и рыночную ситуацию на нужную дату. В задании оценщику укажите именно продаваемое право, наличие арендаторов, ограничения, состав земли и зданий. Отчёт о свободном здании без обременений не подтверждает автоматически цену объекта с длительной арендой. Попросите раскрыть сведения, которые действительно влияют на расчёт, вместо заказа документа с заранее заданной итоговой суммой.
При обязательной по закону оценке статья 105.3 устанавливает специальное значение определённой оценщиком стоимости для налоговых целей. В остальных случаях добровольный отчёт не заменяет весь предусмотренный анализ и не гарантирует отсутствие спора. Для контролируемой сделки применяют допустимые методы главы 14.3. Статья 105.7 предусматривает, в частности, метод сопоставимых рыночных цен при наличии подходящих сделок и достаточной информации.
Чем подтвердить действительную скидку
Снижение цены может быть объяснимо состоянием объекта, ограничением доступа, необходимыми работами, занятостью арендаторами или длительным отсутствием покупателей. Эти обстоятельства подтверждают обследованием, договорами, перепиской, историей предложений и расчётом необходимых затрат. Если цена ниже из-за дефектов, описание дефектов должно существовать не только в налоговом пояснении, но и в материалах подготовки сделки.
Бухгалтерская остаточная стоимость сама по себе не показывает рыночную цену. Полностью самортизированное здание может сохранять значительную ценность для покупателя. Кадастровая стоимость тоже решает иную задачу и не заменяет автоматически рыночный расчёт на дату продажи. Поэтому формулы продадим за остаток или возьмём процент от кадастра требуют самостоятельного экономического обоснования, а не ссылки на удобство учёта внутри группы.
Что проверяют вне специального ценового контроля
ФНС в письме от 27 ноября 2017 года № ЕД-4-13/23938@ разграничивает специальный контроль цен и обычные налоговые проверки. Многократное отклонение может оцениваться вместе с другими обстоятельствами как признак необоснованной налоговой выгоды. При этом одно отличие цены от оценочной величины не следует превращать в универсальное основание доначисления. Значение имеют реальность исполнения, согласованность действий и действительная хозяйственная цель.
Подготовьте объяснение, зачем объект передают именно этому покупателю и как сделка исполняется. Движение денег, передача владения, изменение эксплуатации и принятие рисков должны соответствовать договору. Круговые переводы, отсутствие оплаты при формально возмездной продаже или сохранение прежнего режима без объяснений усложняют защиту расчёта. Внутригрупповая цель может быть законной, но её нужно описать через фактические изменения бизнеса.
Какие решения принять до подписания
Согласуйте цену, НДС, график расчётов и полный состав имущества. Отдельно подтвердите необходимые корпоративные согласия: налоговое обоснование цены не заменяет одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью. По контролируемой операции подготовьте предусмотренные уведомление и документацию. При выявленной необходимости самостоятельной корректировки базы используйте установленный порядок и согласуйте последствия для обеих сторон, не переписывая фиктивно уже совершённые события.
Полезный итог работы состоит из схемы взаимозависимости, расчёта контролируемости и папки обоснования цены. В последней сохраняют описание объекта, сопоставимые данные, отчёт при его подготовке, причины скидок и документы исполнения. Такой комплект позволяет объяснить конкретную сумму и налоговые последствия. Он также выявляет ситуацию, когда стороны фактически хотят совершить вклад или безвозмездную передачу, а оформляют её неподходящей продажей.