Для проезда, доступа к сооружению или размещения сети иногда требуется ограниченно пользоваться городской землёй. Обращение в Департамент городского имущества Москвы начинается не с просьбы разрешить проезд вообще, а с установления участка, цели и надлежащего способа оформления. ДГИ не подменяет всех собственников и пользователей земли в городе. Если обратиться к ненадлежащему лицу или выбрать публичный сервитут вместо договорного, документы не решат задачу даже при очевидной практической необходимости доступа.
Кто вправе согласовать использование
Сначала получите сведения о затрагиваемом участке: кадастровый номер, собственность, действующие права пользования и их срок. Положение о ДГИ утверждено постановлением Правительства Москвы № 99-ПП и определяет его полномочия. Однако само расположение земли в Москве не означает, что соглашение обязательно заключает этот департамент. Земля может принадлежать частному лицу или иному публичному собственнику, а городской участок может быть предоставлен пользователю, который в предусмотренном законом случае является стороной соглашения.
Статья 39.24 Земельного кодекса специально регулирует такую ситуацию. Если публичный участок предоставлен на перечисленных в ней правах, включая аренду или безвозмездное пользование более чем на год, соглашение заключает соответствующий пользователь, владелец или арендатор. Необходимость согласия уполномоченного органа зависит от закона и договора. Для государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий предусмотрено письменное согласие соответствующего органа. Поэтому выписку ЕГРН надо читать вместе с документом о предоставлении и его условиями.
Как выбрать договорный или публичный механизм
Соглашение о сервитуте на государственной или муниципальной земле регулируется специальными статьями 39.23–39.26 Земельного кодекса. Оно определяет ограниченное пользование конкретным участком для установленной цели. Публичный сервитут имеет другую основу: соответствующее решение принимается для предусмотренных законом нужд по применимой процедуре. Нельзя превратить частный удобный маршрут в публичный только потому, что владелец соседнего объекта не хочет обсуждать соглашение. Сначала устанавливают, чьи интересы и какая законная цель обеспечиваются.
Полномочия ДГИ включают определённые случаи установления и прекращения публичных сервитутов, но они не означают неограниченную возможность обременить любой участок по любому заявлению. Для обращения нужно назвать применимое основание и проверить компетенцию органа. Если вопрос состоит в доступе к вашей недвижимости через конкретную землю, отдельно оценивают договорный способ и условия необходимости. Когда речь идёт о размещении инженерной инфраструктуры в публичных целях, рассматривают соответствующие специальные правила, документы планирования и круг надлежащих заявителей.
Как описать нужную полосу
В заявлении о заключении соглашения с уполномоченным органом по статье 39.26 указывают цель и предполагаемый срок сервитута. При пользовании частью участка прилагают схему границ сервитута на кадастровом плане территории; для всего участка законом предусмотрено исключение из обязанности прикладывать такую схему. Для подготовки полосы надо показать исходный кадастровый номер, начало и конец маршрута, ширину, площадь и связь с объектом, ради которого требуется пользование. Слово подъезд без определимого положения оставляет слишком много неопределённости.
Объём пользования соотносят с реальной задачей. Для пешеходного доступа, проезда транспорта, ремонта сети и временного складирования нужны разные условия. Не стоит включать весь городской участок только ради упрощения рисунка, если требуется узкая полоса. Схема должна показывать воздействие на существующее использование: входы, проезды, оборудование, доступ других лиц. Полезно приложить сравнение реально возможных маршрутов, объясняющее, почему предложенный вариант необходим и как уменьшены препятствия для владельца либо пользователя обременяемой земли.
Что означает предварительный ответ органа
По статье 39.26 в пределах установленного срока орган может сообщить о возможности соглашения в предложенных границах, предложить другие границы, направить проект соглашения в предусмотренных случаях либо отказать с указанием основания. Уведомление о возможности не равно уже возникшему праву проезда или начала земляных работ. Если предложена другая полоса, её сначала проверяют технически и юридически: обеспечивает ли она нужный доступ и не переносит ли проблему на землю, права на которую не урегулированы.
В общем предусмотренном порядке после положительного ответа заявитель обеспечивает кадастровые работы для части участка и её учёт, затем передаёт соответствующее уведомление для подготовки соглашения. При этом есть исключения. Пункт 4 статьи 39.25 допускает по соглашению сторон сервитут на срок до трёх лет в отношении части публичного участка без её кадастрового учёта и без регистрации обременения; границу в таком случае определяет приложенная схема. Это согласованный специальный вариант, а не автоматическое правило для любого короткого доступа.
Какие условия проверить в проекте соглашения
Статья 39.25 предусматривает сведения об участке и части, сторонах, цели, основании, сроке, плате, правах пользования и обязанностях. Проверьте соответствие текста схеме: разрешён ли нужный транспорт, предусмотрены ли доступ к сети и восстановление территории после прекращения пользования. Плата за публичную землю определяется по установленному для соответствующей собственности порядку, поэтому случайную цену соседнего договора нельзя считать тарифом для своего случая. В расчёте должны быть понятны правовая основа и применённые исходные сведения.
Если соглашение заключает арендатор публичного участка, его срок не может превышать срок аренды; досрочное прекращение соответствующего договора влечёт последствия для сервитута по статье 39.24. Для собственника обслуживаемого здания это существенный риск непрерывности доступа. Сопоставьте нужную продолжительность пользования с оставшимся сроком права контрагента. Не полагайтесь на обещание, что город обязательно продлит аренду. При регистрации применяют статью 52 Закона № 218-ФЗ и учитывают необходимость согласия органа, если оно требуется в конкретном случае.
Как разбирать отказ
Земельный кодекс называет среди оснований отказа обращение в орган, не уполномоченный заключать соглашение, недопустимость предполагаемого использования по федеральному закону и невозможность либо существенное затруднение разрешённого использования обременяемого участка. Поэтому ответ надо сопоставлять с фактическим препятствием. Если выбран неправильный адресат, уточняют сторону. Если маршрут перекрывает единственный въезд пользователю, перерабатывают схему. Если запрещена сама деятельность, изменение названия заявления не устраняет основание отказа.