У дороги и общей площадки СНТ нет видимого кадастрового номера, поэтому правление предлагает заказать межевание всего массива. Но сначала нужно определить юридическую задачу. Возможно, общий участок уже учитывался под старым номером, его границы требуется уточнить, либо новый объект ещё предстоит образовать и получить в собственность. Проект межевания территории, межевой план и схема расположения решают разные вопросы. Правильная последовательность позволяет не оплачивать документ, который регистратор или уполномоченный орган не сможет использовать для выбранного способа оформления земли.
Проверьте, действительно ли участок отсутствует
Соберите старый акт предоставления земли, свидетельства, кадастровые и условные номера, планы отвода, документы реорганизации товарищества. Поиск только по названию СНТ или адресу ворот может не показать исходный участок. Общая дорога иногда остаётся частью более крупного учтённого объекта, а на карте видны лишь личные участки после раздела. Проверьте историю преобразований и сведения по исходному номеру. Отдельно установите право: собственность, постоянное пользование, аренда или иное основание. Отсутствие современной выписки не позволяет автоматически объявить землю ничьей.
Статья 69 Закона № 218-ФЗ регулирует ранее возникшие права и сведения о ранее учтённых объектах. Если документы подтверждают соответствующий статус, рассматривают внесение таких сведений и последующее уточнение, а не образование нового участка поверх старого. Кадастровому инженеру нужно передать архивный комплект до подготовки задания. В заключении должно быть объяснено, какая процедура необходима и почему. Уточнение существующего объекта, образование нового и регистрация ранее возникшего права не являются взаимозаменяемыми услугами, даже если в разговоре все их называют межеванием.
Общий порядок начинается с проекта межевания территории
Часть 1 статьи 24 Закона № 217-ФЗ предусматривает образование участков общего назначения по утверждённому проекту межевания территории. Проект планировки для такого образования не требуется. Проект межевания показывает планировочное решение и параметры образования земли; межевой план затем оформляет результаты кадастровых работ для учёта конкретного объекта. Поэтому заказ межевого плана не заменяет отсутствующего основания образования. У исполнителя нужно спросить, какой утверждённый документ станет основанием его работы, а не только сколько стоят обмеры.
Статья 4.1 связывает с проектом межевания также границы территории садоводства. Подготовленные материалы до утверждения должны быть одобрены общим собранием, а статья 17 определяет компетенцию собрания по подготовке и изменениям документации. В задании перечислите будущие общие участки, их функции и связь с личными владениями. Утверждение проекта производится в предусмотренном порядке; внутренний протокол об одобрении не нужно выдавать за окончательный утверждающий акт. Сохраните обе стадии, чтобы кадастровые работы опирались на полный комплект.
Для старой общей земли проверьте специальный порядок
Пункты 2.7–2.11 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусматривают особенности оформления участков старых садоводческих объединений при соблюдении установленных условий. Для общей земли предусмотрено предоставление собственникам участков в долевую собственность, а пункт 2.9 включает в комплект схему расположения на кадастровом плане территории. Она не требуется при наличии утверждённого проекта межевания или предусмотренного описания границ в ЕГРН. Поэтому утверждение без ПМТ общую землю оформить невозможно было бы слишком широким: нужно сначала проверить применимость специальной процедуры.
Для этой проверки существенны первоначальное предоставление земли организации, его дата, назначение, происхождение оформляемого объекта и статус территории. Специальное правило не распространяется автоматически на любой свободный участок возле современного СНТ. Подготовьте акт исходного предоставления и связь нынешнего товарищества с указанной в нём организацией. Пункт 2.9 предусматривает также решение собрания о приобретении общей земли и учредительные документы; действующая редакция допускает подачу предусмотренными правообладателями или уполномоченным собранием лицом. Точный комплект и способ предоставления определяются по ситуации, а не по одному названию СНТ.
Что должен содержать проектируемый контур
Сначала составьте функциональную схему: проезды, проходы, водоотвод, площадки, объекты коммунального обслуживания и доступ к ним. Сопоставьте её с личными участками и публичными территориями. Нельзя включать чужую землю только потому, что она используется для общих нужд, либо присоединять публичную улицу внутренним решением товарищества. Для спорных полос установите право и происхождение границ. Если личные контуры пересекаются между собой, обозначьте это отдельной задачей, которую нельзя скрыть рисунком будущего общего участка.
Старые утверждённые проекты и документы распределения сохраняют значение по статье 54 Закона № 217-ФЗ. Они помогают установить назначение и историю территории, но их наличие ещё не отвечает, какой современный документ требуется именно в выбранной процедуре. Передайте инженеру и проектировщику одну согласованную опись исходных данных. В техническом задании укажите, что результат должен сохранять доступ к личным участкам и необходимой инфраструктуре. Если часть территории невозможно включить на подтверждённом основании, исполнитель должен показать её отдельно и объяснить нерешённый вопрос.
Определите заявителя и конечный результат
Протокол собрания должен ясно отражать задачу: подготовку документации, кадастровые работы, обращение за предоставлением или регистрацию права. Не выдавайте одну общую доверенность на все действия, не определив, кому в итоге принадлежит земля и какой объект оформляется. По статье 24 публичный участок общего назначения в соответствующей территории предоставляется в общую долевую собственность владельцев участков пропорционально их площади. Если оформляется ранее существовавшее право самого товарищества, проверяется иное основание. Различие влияет на состав заявителей и документов, а не только на будущую запись в выписке.
После завершения этапов получите документы утверждения или согласования, межевой результат и актуальные сведения ЕГРН. Проверьте границы, назначение, правообладателей и сохранённые обременения. Кадастровый номер подтверждает учёт объекта, но не всегда означает, что право уже зарегистрировано на нужных лиц. Итоговое досье должно показывать всю цепочку от исходного акта до текущей записи. Тогда товарищество сможет планировать ремонт, обслуживание сетей и управление общей землёй на подтверждённом основании. Главное решение принимается в начале: что именно оформляется и какая процедура действительно подходит этому участку.