Соединённые дверью квартиры могут остаться двумя самостоятельными объектами в ЕГРН. Для образования одной квартиры требуется не только выполнить строительные работы, но и оформить результат перепланировки с прекращением исходных записей в установленном порядке. До заказа проекта нужно решить, получится ли юридически и технически единый объект, кто будет его собственником и какие части дома затронуты.

Проверить смежность и состав собственности

Статья 40 ЖК РФ предусматривает объединение смежных помещений по правилам главы 4 кодекса. Поэтому начинают с поэтажных планов: имеют ли квартиры общую границу или между ними находится лестничная площадка, коридор либо иное общее пространство. Наличие одного владельца у двух квартир по разные стороны общего холла не делает этот холл его собственностью и не позволяет включить его в объединение без отдельного основания.

Выписки ЕГРН показывают собственников, доли и ограничения каждого исходного объекта. Если квартиры принадлежат разным людям, заранее определяется будущая общая собственность. Часть 8 статьи 41 Закона № 218-ФЗ предусматривает соглашение об образовании общей долевой или совместной собственности при объединении объектов разных собственников.

Отдельной проверки требуют ипотека, аресты и другие ограничения. Для образования объекта могут понадобиться согласия третьих лиц, когда их требует федеральный закон. Подписанное только владельцами соглашение не отменяет прав залогодержателя. До проектирования следует установить, допускается ли задуманное преобразование с существующим обременением и как оно будет отражено в итоговой записи.

Определить способ соединения

Горизонтальное объединение обычно требует проёма между квартирами. Обследование устанавливает, является ли стена несущей, допустимо ли вмешательство и какое усиление необходимо. Расположение кухни, газового оборудования, санузлов и вентиляционных каналов проверяют по будущей планировке. Нельзя принимать решение только по толщине стены или удачному примеру из соседнего дома.

При объединении по вертикали дополнительно рассматривают проём в перекрытии и внутреннюю лестницу. Здесь важны несущая схема, безопасность движения и сохранность общих конструкций. Не каждый технически возможный проём допустим без правового решения по общему имуществу. Проект должен показать, что именно изменяется, какие элементы сохраняются и требуется ли реконструкция, а не только перепланировка.

Для московского МКД работы с несущими конструкциями относятся к специальным случаям № 508-ПП. Проект и заключение о состоянии конструкций и возможности работ готовит автор проекта дома либо организация, отобранная Мосжилинспекцией, по выбору заявителя.

Когда можно обойтись без согласия всего дома

Статья 40 допускает изменение границ смежных помещений без согласия владельцев других помещений при соблюдении установленных условий: не меняются границы иных помещений, границы и размер общего имущества либо доли в праве на него. Эти условия проверяют по реальному проекту. Нельзя превращать норму в правило, что любые две квартиры одного собственника разрешено объединять без участия остальных.

Если работы невозможны без присоединения части общего имущества, часть 2 статьи 40 требует согласия всех собственников. Для уменьшения общего имущества действует также статья 36 ЖК РФ. Это особенно существенно при включении общего коридора, части технической зоны или иных общих пространств. Нужна правовая квалификация затрагиваемых элементов, а не только цветовая заливка новой площади на плане.

Следует различать основание работ и удобство пользования. Закрыть общую площадку дополнительной дверью и получить ключи для двух квартир не означает образовать законную единую квартиру. Такое ограждение может само требовать проверки, даже если площадь в ЕГРН не менялась. В проект объединения включают только то пространство, на которое получено необходимое право.

Подготовить согласование на будущий объект

Заявление сопровождается предусмотренным проектом, документами на исходные помещения и иными материалами по статье 26 ЖК РФ. Часть сведений уполномоченный орган получает межведомственно; не следует повторно заказывать всё только ради формального списка посредника. Но проект должен однозначно связывать исходные кадастровые номера, существующую конфигурацию и планируемую объединённую квартиру.

В Москве действует услуга Мосжилинспекции, в Московской области применяют регламент компетентного органа по месту дома. Разрешение должно соответствовать именно объединению, если целью является образование единого объекта. Согласование локального ремонта в одной из квартир не подтверждает прекращение второй квартиры и образование новой с другой площадью и конфигурацией.

До начала работ определяют перечень скрытых узлов и порядок их приёмки. Для усиленного проёма это позволяет подтвердить соответствие проекту до зашивки конструкций. Если меняются решения, сначала выясняют допустимость корректировки и её оформление. Иначе технический план будет отражать одну конфигурацию, а акт комиссии и согласованный проект — другую.

Завершить перепланировку и регистрацию

После работ заявитель направляет уведомление о завершении с техническим планом. В нём указывают сведения об уплате соответствующей госпошлины. Акт приёмочной комиссии подтверждает выполненное переустройство или перепланировку, но при образовании помещения завершающим событием по статье 28 ЖК РФ является его кадастровый учёт и регистрация права.

Статья 41 Закона № 218-ФЗ связывает учёт и регистрацию образованных объектов с прекращением исходных объектов в установленном порядке. Это преобразование реестровой модели, а не исправление опечатки в площади одной старой квартиры. Кадастровый инженер должен указать способ образования, исходные объекты, характеристики результата и документы, на которых они основаны.

Проверьте итоговую выписку: нужный вид помещения, площадь, собственники, доли и обременения должны соответствовать результату оформления. Старые самостоятельные записи не должны продолжать описывать те же квартиры как действующие наряду с новой, если они прекращены при объединении. Адресное обозначение и документы управления домом затем приводят в соответствие с юридически оформленным объектом.

Если соединение уже выполнено

Для существующего проёма сначала выясняют, был ли согласован весь объём работ и проводилось ли образование нового объекта. Возможны разные ситуации: законная перепланировка без завершения учёта, самовольные работы либо просто две квартиры с общей дверью. Для каждой нужны свои документы; заявление об исправлении ЕГРН не устраняет отсутствие разрешённого строительного решения.

Результат сопровождения должен отвечать на практический вопрос: останутся две квартиры с допустимым сообщением либо будет оформлена одна, с какими характеристиками и правами. Если объединение недопустимо из-за конструкции или общего имущества, это нужно установить до дальнейших расходов.