У организации могут одновременно быть здания, облагаемые по среднегодовой стоимости, и помещения, по которым используется кадастр. Компания не выбирает более выгодную базу по своему желанию. Способ расчёта зависит от вида объекта, его использования, регионального регулирования и условий Налогового кодекса.
Что включить в налоговую инвентаризацию
Составьте список недвижимости с кадастровыми и инвентарными номерами, адресами, правами организации и способом бухгалтерского учёта. Отдельно отметьте аренду, лизинг, доверительное управление и совместную деятельность. Земельный участок проверяется по земельному налогу и не должен механически включаться в базу налога на имущество организаций. Движимое оборудование также не становится облагаемой недвижимостью лишь потому, что находится внутри здания.
По статье 374 для среднегодового порядка существенен учёт недвижимости в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учёта. Для кадастрового порядка действуют отдельные условия, в том числе принадлежность на праве собственности или хозяйственного ведения и предусмотренные законом специальные ситуации. Поэтому перевод записи на другой бухгалтерский счёт сам по себе не отменяет кадастровый налог. Сначала устанавливают правовую квалификацию объекта, затем проверяют отражение в учёте.
Как работает среднегодовая стоимость
При общем порядке налоговую базу формируют по остаточной стоимости недвижимости, определённой по установленным правилам учёта. За год складывают показатели на первое число каждого месяца и на последнее число налогового периода, затем делят на число месяцев в периоде, увеличенное на единицу. Для полного календарного года это тринадцать показателей. Недвижимость, облагаемая по кадастровой стоимости, в этот расчёт повторно не включается.
Проверьте карточку основного средства, дату принятия к учёту, амортизацию и изменения стоимости после соответствующих работ. Капитальные вложения и обычные расходы на содержание нельзя смешивать произвольно. Если организация исправляет учётную ошибку, нужно оценить её влияние на налоговые периоды.
Когда применяется кадастровый порядок
Статья 378.2 выделяет специальные категории недвижимости. Среди них административно-деловые и торговые центры с помещениями в них, отдельные нежилые помещения определённого назначения или использования, а также иные прямо перечисленные объекты. Для применения соответствующего порядка нужно учитывать закон субъекта РФ. Москва и Московская область имеют собственное региональное регулирование, поэтому объект в области нельзя рассчитывать только по московскому перечню или ставке.
Для торгово-офисных категорий проверьте опубликованный перечень на нужный налоговый год. Ищите как кадастровый номер помещения, так и здание, в котором оно находится: включение здания может иметь значение для его помещений. Не делайте обратного вывода, что любой объект вне такого перечня всегда облагается по среднегодовой стоимости. Для других категорий статьи 378.2 механизм применения кадастровой базы отличается и не сводится к наличию строки в торгово-офисном перечне.
Почему важны документы и фактическое использование
Для признания здания административно-деловым или торговым учитываются предусмотренные законом критерии участка, назначения и фактического использования. В соответствующих критериях фигурирует доля площади не менее двадцати процентов для указанной деятельности. Это не означает, что любая комната с рабочим столом автоматически делает всё здание офисным центром. Нужно установить применимое основание, состав площадей и документы, на которых основано решение.
Запросите техническую документацию, сведения ЕГРН, материалы обследования и договоры фактического использования. Проверьте, не отнесены ли производственные или вспомогательные площади к торговле либо офисам без необходимого обоснования. Если компания не согласна с включением в перечень, спор касается правомерности применения кадастрового порядка. Он отличается от спора о размере самой кадастровой стоимости: даже верно оценённый объект может быть ошибочно классифицирован для налога.
Какую кадастровую стоимость брать
Нужен показатель, внесённый в ЕГРН и подлежащий применению для соответствующего налогового периода, с учётом специальных правил изменения стоимости. Не берите первую найденную сумму из старой выписки или текущего объявления. Если стоимость установлена только для здания, а отдельное помещение не оценено, статья 378.2 предусматривает в применимой ситуации расчёт доли стоимости здания пропорционально площади помещения. Сначала проверьте основания этого способа и исходные площади.
Изменение характеристик, исправление ошибки и установление рыночной стоимости имеют разные правила учёта во времени. В карточке расчёта укажите причину изменения, даты и документ внесения сведений. Снижение показателя сегодня не всегда означает простой пересчёт одинаковым способом всех прежних лет. Также нельзя самостоятельно исключить из кадастровой стоимости условную сумму НДС: налоговая база определяется по установленным сведениям и специальным нормам, а не по внутренней оценке компании.
Кто платит при аренде и специальном режиме
По статье 378 имущество, переданное в аренду, включая лизинг, облагается у арендодателя или лизингодателя. Поэтому соглашение сторон о том, кто экономически несёт расходы, не изменяет установленного налогоплательщика перед бюджетом. Для собственных капитальных вложений арендатора нужен отдельный анализ; их нельзя без проверки смешивать с налогом на переданное здание.
Применение УСН организацией не означает освобождения от любого налога на недвижимость. Для объектов с кадастровой базой предусмотрено исключение из общего освобождения, при соблюдении соответствующих условий. Поэтому после перехода на специальный режим заново проверьте кадастровые объекты. Ссылка на отсутствие обычного налога по основным средствам не решает вопрос торгового помещения, попадающего под специальный порядок.
Как завершить расчёт и сверить его с ФНС
После выбора базы определите региональную ставку и льготу на конкретный год. Для дорогостоящих кадастровых объектов федеральный предел ставки отличается, поэтому нельзя автоматически применять одну ставку ко всей недвижимости. При покупке, продаже или изменении характеристик проверьте предусмотренные кодексом коэффициенты и даты.
Кадастровые объекты российских организаций не отражаются в декларации по налогу на имущество в рамках действующего бездекларационного администрирования, но обязанность контролировать исчисление и уплату остаётся. Сверяйте сообщения ФНС с собственными данными и проверяйте обязанности уведомления при отсутствии сведений. По среднегодовой базе действует декларационный порядок. Итоговая ведомость должна показывать по каждому объекту плательщика, базу, основание её выбора, ставку, льготу и сумму, без двойного включения недвижимости в оба способа расчёта.