Изменение договора КРТ начинается с проверки того, что именно предлагается поменять: границы проекта, состав объектов, строительные параметры, очередность или срок обязательства. Согласия администрации и инвестора недостаточно, если новое условие противоречит решению КРТ либо ограничениям договора, заключённого на торгах.
Сначала определите способ заключения договора
В договоре и документах его заключения находят правовое основание: торги, установленный законом механизм участия правообладателей либо КРТ по инициативе правообладателей. Это влияет на пределы изменений. Часть 17 статьи 68 ГрК РФ отдельно регулирует договоры, заключённые по пункту 4 части 7 статьи 66, статьям 69 и 71. Она допускает изменение в предусмотренных частью 7 статьи 67 случаях после соответствующего изменения решения о КРТ. Для договора по статье 70 применяется законодательство Российской Федерации.
Из этого не следует свобода переписать инициативный договор без учёта градостроительных требований. Меняется применимая процедура, но сохраняются требования к объектам, земле, полномочиям сторон и правам других лиц. В рабочее досье включают первоначальное решение, действующую редакцию договора, документы торгов или соглашение правообладателей и все последующие изменения.
Когда требуется менять решение КРТ
Сопоставьте предлагаемую редакцию с решением о развитии территории. В нём закрепляются границы и площадь, предельный срок реализации, перечни объектов, параметры и предусмотренные законом показатели. Если договор начинает описывать иную территорию или иной состав мероприятий, нужно определить порядок корректировки решения. Подписание договорной бумаги не заменяет акт органа власти.
Статья 67 устанавливает общий порядок внесения изменений по процедуре принятия решения и специальные исключения. По части 8 без опубликования проекта изменений и названных в ней предварительных процедур можно, в частности, исключить участки из границ либо включить участки для коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры. Это не разрешение добавлять без соответствующей процедуры любой коммерчески привлекательный участок.
Тот же специальный порядок охватывает исключение объектов из решения и включение созданных или выявленных после его принятия объектов; изменение основных ВРИ для инфраструктуры; изменение предусмотренных решением предельных строительных параметров не более чем на десять процентов. Каждый вариант имеет собственное условие.
Как проверить ограничение после торгов
Для договора, который по закону заключается только на торгах, учитывают пункт 8 статьи 448 ГК РФ. Закон допускает изменения по установленным законом основаниям; для иных оснований существенно, не затрагивается ли условие, имевшее значение для определения цены на торгах. Поэтому предложение уменьшить объём обязательной инфраструктуры, продлить проект или заменить предмет нельзя считать обычной технической правкой только потому, что обе стороны согласны.
К обоснованию прикладывают извещение, первоначальный проект договора и протокол торгов. Затем выделяют, как предложенное изменение влияет на обязанности победителя и условия, с которыми могли участвовать другие лица. Если основание содержится в специальной норме о КРТ, в записке называют именно её и подтверждают её условия.
Перенос срока требует проверки всей цепочки
Пункт 13 части 4 статьи 68 ограничивает срок договора предельным сроком реализации решения КРТ. Продлить договор за эту границу, оставив решение прежним, нельзя считать согласованным маршрутом. Но даже изменение конечной даты не устраняет несостыковки промежуточных этапов: документация по планировке, предоставление земли, строительство сети, передача социальной инфраструктуры могут иметь собственные даты или зависеть друг от друга.
Готовят календарь до и после изменения с указанием исходного события каждого этапа. Рядом отражают, что уже исполнено, что просрочено и какая обязанность станет выполнимой после корректировки. Если продление объясняется задержкой действия органа власти, прикладывают документы подачи, замечания и ответы. Сама просьба перенести срок не останавливает течение существующего обязательства и не означает автоматического освобождения от уже возникшей ответственности.
Что включить в проект дополнительного соглашения
Для каждого изменяемого пункта составляют таблицу: действующая формулировка, новая формулировка, основание и связанные приложения. В текст включают точную ссылку на изменённое решение КРТ, если оно требуется, дату начала применения новых условий и перечень заменяемых приложений. Схема границ, список кадастровых номеров, этапность и перечень инфраструктуры должны совпадать между собой. Фраза об изменении срока без новой редакции календарного плана оставляет две конкурирующие даты.
Статья 452 ГК РФ требует, по общему правилу, ту же форму соглашения, что и у основного договора. Проверяют полномочия подписантов и договорный порядок внесения изменений, который включается в договор КРТ по статье 68. Письмо о принципиальном согласии или протокол обсуждения не следует использовать вместо надлежащего соглашения. Если документ требует последующего согласования, в досье должны быть сведения о прохождении именно этой стадии.
Какие документы не меняются автоматически
Корректировка договора развития не равна изменению земельной аренды, документации по планировке, проектной документации или разрешительных сведений по строительству. Для каждого затронутого документа устанавливают собственную процедуру. Например, новый контур территории сначала сравнивают с существующими участками и правами третьих лиц: включение земли в договор не прекращает чужое право и не заменяет изъятие.
Отдельно проверяют договоры подключения, соглашения о передаче объектов и предусмотренное обеспечение исполнения. При изменении срока проекта ранее выданная гарантия может перестать покрывать нужный период; при изменении состава инфраструктуры потребуется согласовать, какой объект передаётся и кто принимает его.
Если изменение затрагивает собственника в границах проекта
Владелец здания сравнивает старую и новую редакции решения: осталось ли имущество в перечне, изменился ли кадастровый состав, предусмотрен ли снос или реконструкция. При исключении объекта нельзя считать прекратившимися все связанные процедуры без проверки решения об изъятии и заключённых соглашений. При добавлении выявленного здания необходимо установить правообладателя и правовой режим объекта; название в списке не заменяет регистрацию и документы о его создании.
Итоговый комплект включает обоснование допустимости изменения, акт корректировки решения при необходимости, согласованную редакцию договора и перечень последующих действий по земле и строительным документам. Для Москвы сначала отделяют КРТ нежилой застройки от иных программ, для области учитывают компетентный региональный или муниципальный орган.